Ley de Segunda Oportunidad y vivienda habitual: ¿me quedo con mi casa?
Ley de Segunda Oportunidad y vivienda habitual: ¿puedo quedarme con mi casa?
Depende de la vía que elijas y de si la casa tiene hipoteca. La Ley de Segunda Oportunidad no garantiza conservar la vivienda. Si pides la exoneración liquidando el patrimonio, la casa entra en la liquidación. Si optas por un plan de pagos, la ley contempla que no se venda la vivienda habitual, pero la hipoteca no se cancela: sigue siendo una deuda con garantía real.
Es la duda que más frena a quien está ahogado por las deudas: "¿y si me quedo sin casa?". Esta guía separa lo que dice la ley de lo que todavía discuten los tribunales. Para el procedimiento completo, consulta la guía de la Ley de Segunda Oportunidad.
Las dos vías de exoneración y qué pasa con la casa
El artículo 486 del texto refundido de la Ley Concursal (TRLC) ofrece dos caminos a la persona física:
| Vía | Qué pasa con la vivienda habitual |
|---|---|
| Plan de pagos, sin liquidar antes el patrimonio (arts. 495 y siguientes) | Conservas tu patrimonio y propones pagar durante tres o cinco años. La ley prevé expresamente el caso de que no se realice la vivienda habitual. |
| Exoneración con liquidación de la masa activa (arts. 501 y 502) | Se liquidan los bienes embargables. La vivienda habitual no es un bien inembargable, así que puede venderse. |
Tu casa no está protegida por ser tu domicilio. Lo que cambia es la vía y cómo se trate la hipoteca, si la hay.
Si tu casa no tiene hipoteca
Una vivienda sin cargas tiene valor para pagar a los acreedores. En una exoneración con liquidación, lo normal es que se venda y el dinero se reparta. Si quieres evitarlo, la vía a estudiar es el plan de pagos, donde tendrás que demostrar que puedes afrontar lo que propones.
No es un trámite automático. El juez revisa la propuesta, los acreedores pueden oponerse y el plan debe ser realista con tus ingresos.
Si tu casa tiene hipoteca
Aquí está el punto clave. El artículo 489.1.8.º del TRLC deja fuera de la exoneración las deudas con garantía real "dentro del límite del privilegio especial". En lenguaje llano: la parte de la hipoteca que cubre el valor de la casa no se cancela.
Consecuencias prácticas:
- Si sigues pagando la hipoteca, el banco no tiene motivo para ejecutar la garantía por esa deuda y puedes plantear mantener la vivienda dentro de un plan de pagos.
- Si dejas de pagarla, el banco conserva su derecho a ejecutar la hipoteca. La Segunda Oportunidad no lo impide por sí sola.
- Las demás deudas (tarjetas, préstamos personales, minicréditos) sí pueden ser exonerables, con las excepciones del artículo 489, como ciertas deudas con Hacienda, Seguridad Social, alimentos o responsabilidad por delito. Lo explicamos en Hacienda y Seguridad Social en la Ley de Segunda Oportunidad.
¿Y si la hipoteca vale más que la casa?
Es el caso de una hipoteca "bajo el agua": debes 240.000 euros y la vivienda vale menos. La parte de la deuda que cubre el valor de la casa no se exonera. El exceso no tiene privilegio especial y, según la lógica del propio artículo, podría exonerarse.
La duda es si puedes exonerar ese exceso sin perder la casa. No está resuelto: según informó empezardenuevo.com el 25 de junio de 2026, la Sección Mercantil del Tribunal de Instancia de Murcia planteó una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la UE sobre este punto y suspendió el procedimiento. Hasta que haya respuesta, los juzgados pueden decidir de forma distinta. Un abogado que conozca el criterio de tu juzgado te dará una orientación más fiable que cualquier guía general.
Cuánto dura el plan de pagos si quieres conservar la casa
El artículo 497 del TRLC fija la regla general en tres años. Pero sube a cinco años cuando no se realiza la vivienda habitual del deudor y, en su caso, de su familia. El plazo cuenta desde la aprobación judicial del plan.
Es decir: conservar la casa suele costar dos años más de plan. Compáralo con tu presupuesto antes de decidir.
Qué hacer antes de presentar nada
- Reúne la escritura y el último recibo de la hipoteca. Necesitas saber cuánto debes, quién es el acreedor y si estás al corriente.
- Calcula el valor real de la vivienda. Una tasación o un valor de mercado realista pesa en el análisis del privilegio especial.
- Anota quién más firmó. Cotitulares y avalistas no quedan liberados por tu exoneración. Lo vemos en Segunda Oportunidad y avalistas.
- Revisa si ya hay una ejecución en marcha. Los plazos cambian el margen de actuación. Si te preocupa un embargo, lee ¿me pueden embargar la vivienda habitual por deudas?.
- Pide asesoramiento jurídico individual. Aquí un detalle del caso cambia el resultado.
Puedes empezar por el simulador de deudas de MundoOfertas. Es una herramienta de orientación, no una resolución judicial ni una garantía de cancelación.
Preguntas frecuentes
¿Me quitan la casa si me acojo a la Ley de Segunda Oportunidad?
No necesariamente. Si liquidas el patrimonio, la vivienda habitual puede venderse. Con un plan de pagos, la ley contempla que no se realice. Todo depende de tus deudas, de la hipoteca y de lo que apruebe el juez.
¿Se cancela mi hipoteca con la exoneración?
La parte de la deuda con garantía real que queda dentro del límite del privilegio especial no se exonera (art. 489.1.8.º TRLC). El exceso sobre el valor de la garantía es una cuestión discutida.
¿Puedo conservar mi casa y exonerar el resto de deudas?
Es lo que busca mucha gente con el plan de pagos. Es posible plantearlo, pero requiere seguir atendiendo la hipoteca y que el juez apruebe un plan viable.
¿Cuánto dura el plan si quiero quedarme con la vivienda?
Cinco años, según el artículo 497.2 del TRLC, cuando no se realiza la vivienda habitual. La regla general es de tres.
¿La exoneración libera también a quien avaló mi hipoteca?
No automáticamente. El artículo 492 conserva los derechos del acreedor frente a avalistas, fiadores y obligados solidarios.
Fuentes y fecha de consulta
Información contrastada el 8 de octubre de 2026:
- Texto refundido de la Ley Concursal, BOE: artículos 486 a 502.
- Artículo 489 TRLC, Iberley: extensión de la exoneración y deudas con garantía real.
- Artículo 497 TRLC, Iberley: duración del plan de pagos.
- Uría Menéndez: la vivienda habitual y la exoneración del pasivo insatisfecho: la vivienda habitual como bien embargable en la liquidación.
- El Notario del Siglo XXI: reforma concursal y ejecución de la vivienda habitual: dudas tras la reforma.
- Empezar de Nuevo: Murcia pregunta al TJUE: cuestión prejudicial sobre el exceso de hipoteca.
Información general elaborada por el equipo editorial de MundoOfertas. No sustituye el asesoramiento jurídico ni cuenta con una revisión profesional individual de tu expediente. El resultado depende del contrato, de las deudas y de la resolución judicial; no se garantiza la exoneración.
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