Cuánto dura un contrato de alquiler: duración mínima, prórrogas y cómo salir

Firmas por un año, pero ¿te pueden echar al cumplirse? ¿Y si quieres irte tú antes? La duración del alquiler de vivienda es de las cosas que más se firman sin leer, y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) da mucha más protección de la que la gente cree. Además, la reforma de octubre de 2026 ha cambiado las reglas para irse del piso. Te lo contamos claro.

La duración mínima: 5 años (o 7)

Puedes pactar la duración que quieras, pero si el contrato es de vivienda habitual y dura menos de cinco años (o de siete, si el casero es una persona jurídica), al llegar el vencimiento se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta completar esos cinco o siete años (art. 9.1 LAU). El inquilino sí puede no renovar, avisando con al menos 30 días.

Traducción: un contrato de un año con casero particular dura, si tú quieres, cinco años. El casero no puede negarse a las prórrogas anuales. Y si no se pactó duración, el contrato se entiende hecho por un año, con el mismo derecho de prórroga (art. 9.2).

Después de los 5 años: la prórroga tácita

Cumplidos los cinco años (o siete), si nadie avisa, el contrato se prorroga automáticamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más (art. 10.1 LAU). Para evitarlo, el casero debe notificar su voluntad de no renovar con cuatro meses de antelación, y tú, si eres el inquilino, con dos meses. Tú también puedes irte al final de cada anualidad avisando con un mes.

En total: hasta ocho años de permanencia protegida si el casero es persona física y nunca dice nada.

Irse antes: el desistimiento, ahora sin indemnización

Aquí está la novedad gorda. El art. 11 de la LAU, reformado por el Real Decreto-ley 29/2026 (en vigor desde el 8 de octubre de 2026), permite al inquilino desistir del contrato una vez transcurridos al menos seis meses, avisando con 30 días de antelación. En los contratos de vivienda temporal, desde el primer mes y con diez días de preaviso.

Y el cambio clave: el desistimiento ejercido así "no generará derecho de indemnización en favor del arrendador". Hasta la reforma, muchos contratos incluían una penalización pactada (típicamente un mes de renta por cada año que faltara). Con la redacción vigente, ese cobro ya no procede si desistes dentro de los cauces del art. 11.

Si te quieres quedar y hay problemas: prórrogas extraordinarias

Dos escudos adicionales:

• Vulnerabilidad social y económica: a la finalización de la prórroga obligatoria o tácita, puedes pedir una prórroga extraordinaria de hasta un año acreditándolo con informe de los servicios sociales; si el casero es un gran tenedor, está obligado a aceptarla (art. 10.2 LAU).
• Zonas de mercado tensionado: a tu solicitud, el contrato puede prorrogarse por plazos anuales hasta tres años más con las mismas condiciones (art. 10.3).

¿Puede el casero echarte antes de tiempo?

No por simple voluntad. Puede resolver el contrato por causas tasadas, y la principal es el impago: falta de pago de la renta o de las cantidades asumidas por el inquilino, o de la fianza (art. 27.2 LAU). Fuera de esos supuestos, la duración pactada y las prórrogas legales te protegen.

Un truco que casi nadie usa

El cómputo de los cinco años no empieza necesariamente el día de la firma: cuenta desde la fecha del contrato o desde la puesta del piso a tu disposición, si fue posterior (art. 9.1). Y la prueba de esa fecha la tienes tú, así que guarda el email de entrega de llaves.

Preguntas frecuentes

Mi contrato es de un año. ¿El casero puede no renovarme?

Solo si tu contrato ya ha alcanzado los cinco años (siete si es persona jurídica) y te lo notifica con cuatro meses de antelación. Antes de ese plazo, las prórrogas anuales son obligatorias para él.

¿Puedo irme del piso antes de que acabe el contrato?

Sí: pasados seis meses, avisando con treinta días. Desde el 8 de octubre de 2026, el desistimiento legal no genera indemnización a favor del casero. En vivienda temporal, desde el primer mes con diez días de preaviso.

¿Y si mi contrato se firmó antes de la reforma?

No hay respuesta cerrada: el Real Decreto-ley 29/2026 no incluye una regla transitoria que precise si la eliminación de la indemnización alcanza a los contratos de vivienda habitual firmados antes del 8 de octubre de 2026. Si tu contrato tiene una cláusula de penalización anterior a esa fecha, no la pagues ni la reclames sin asesorarte antes.

¿Qué pasa si no se pactó duración en el contrato?

Se entiende celebrado por un año, con derecho a las mismas prórrogas anuales obligatorias hasta los cinco o siete años.

¿El casero puede subirme la renta si se prorroga?

La actualización de la renta sigue su propio régimen (lo pactado en el contrato y los límites legales vigentes); la prórroga en sí no es una excusa para una subida nueva. Si te la plantean, revisa qué dice tu contrato sobre actualización.

Fuentes

• Ley de Arrendamientos Urbanos, consolidada (BOE-A-1994-26003), arts. 9, 10, 11 y 27: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (nueva redacción del art. 11 LAU): https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2026-20823

Esta guía es orientativa y se ha revisado el 13 de noviembre de 2026 con el texto consolidado vigente de la LAU. Los contratos de temporada y de uso distinto de vivienda siguen reglas distintas. No sustituye el asesoramiento legal.