Derramas de la comunidad de vecinos: qué son, cuándo son obligatorias y cuánto te pueden pedir

Llega la circular del administrador: derrama de 1.800 euros por vecino para arreglar la fachada. ¿Pueden hacerlo? ¿Tienes que pagarla aunque votaste que no? ¿Y si la obra es poner un ascensor? La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) responde a todo esto, y las respuestas sorprenden más de lo que crees. Vamos por partes.

Qué es exactamente una derrama

Una derrama es un pago extraordinario que la comunidad aprueba para cubrir un gasto que no cabe en las cuotas ordinarias: arreglar la fachada, cambiar las tuberías, impermeabilizar la terraza, instalar un ascensor. Cada propietario paga según su cuota de participación en el título constitutivo: el art. 9.1.e de la LPH obliga a contribuir "con arreglo a la cuota de participación fijada en el título" a los gastos generales del inmueble. No se reparte a partes iguales: quien tiene un piso más grande (o más cuota) paga más.

Las obras obligatorias que no necesitan votación

Aquí está el primer susto. El art. 10.1 de la LPH declara obligatorias y sin necesidad de acuerdo previo de la Junta las obras necesarias para el mantenimiento y conservación del edificio y sus elementos comunes, incluidas las de seguridad, habitabilidad y accesibilidad. Traducción: si la fachada amenaza con desprenderse, la comunidad está obligada a arreglarla, la Junta no puede votar en contra, y todos pagáis la derrama correspondiente, hayáis votado lo que hayáis votado.

También son obligatorias las obras de accesibilidad pedidas por propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten servicios personas con discapacidad o mayores de 70 años (rampas, ascensores), siempre que el coste anual repercutido, una vez descontadas subvenciones, no supere doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (art. 10.1.b).

Cuándo hace falta votar y qué mayoría

Para el resto de obras, el art. 17 de la LPH fija las mayorías:

• Ascensor o supresión de barreras (fuera del supuesto obligatorio): mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas (art. 17.2). Ojo: si el acuerdo es válido, la comunidad paga "aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias".
• Eficiencia energética y renovables comunes (aislar la envolvente, placas comunitarias): mayoría simple de propietarios y cuotas, siempre que el coste anual tras subvenciones no supere las doce mensualidades.
• Resto de acuerdos: mayoría del total de propietarios y de cuotas (art. 17.7). En segunda convocatoria basta la mayoría de los asistentes que representen más de la mitad de las cuotas de los presentes.

Detalle clave: si estás en mora con la comunidad, puedes hablar en la Junta pero no votas, y tu cuota ni siquiera cuenta para las mayorías (art. 15.2).

¿Y si yo voté en contra?

Mala suerte: los acuerdos válidamente adoptados obligan a toda la comunidad, también a quienes votaron en contra o no asistieron. Solo hay una vía: impugnar el acuerdo judicialmente, en el plazo que marca la LPH, y solo por causas tasadas (acuerdo contrario a la ley o a los estatutos, o gravemente lesivo para la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios). "No me apetece pagar" no es una causa.

Cuánto te pueden pedir, en realidad

No hay techo legal general para una derrama: depende del presupuesto de la obra. Lo que sí limita la ley es el caso de accesibilidad solicitada por un interesado (las doce mensualidades del art. 10.1.b) y la posibilidad de financiar. Lo sensato, antes de aprobar nada:

• Pide varios presupuestos cerrados y por escrito.
• Comprueba las ayudas públicas: rehabilitación, accesibilidad y eficiencia energética tienen programas estatales y autonómicos, y la comunidad está incluso obligada a solicitarlas cuando el interesado aporta información sobre convocatorias (art. 10.1.b).
• Acordad el calendario de pagos en el propio acuerdo: nada impide fraccionar la derrama en varios plazos.

Si no la pagas

La comunidad puede reclamarla como cualquier deuda: primero el requerimiento, después el proceso monitorio (que aquí tiene un procedimiento exprés propio, el art. 21 LPH), con intereses y costas. Y como ya sabes, mientras debas, pierdes el voto en las Juntas.

Preguntas frecuentes

¿Puede la comunidad aprobar una derrama sin avisarme?

No. Los acuerdos se toman en Junta debidamente convocada, con el punto del orden del día. Si no se te citó válidamente, puedes impugnar el acuerdo.

¿Los inquilinos pagan las derramas?

Por regla general no: la obligación de contribuir es del propietario (art. 9 LPH), salvo que el contrato de alquiler pacte expresamente otra cosa, algo raro en vivienda.

¿Se puede pagar la derrama a plazos?

Sí, si la Junta lo acuerda. La ley no fija el calendario de cobro; es una decisión de la comunidad. Si te cuesta afrontarla, pídelo por escrito antes de entrar en mora.

¿Una derrama aprobada con mi voto en contra me obliga igual?

Sí. Los acuerdos válidos vinculan a todos los propietarios. Solo cabe impugnar judicialmente por las causas previstas en la ley, no por simple desacuerdo.

¿Hay límite a lo que me pueden repercutir?

En general no: depende del presupuesto y de tu cuota. La excepción es la accesibilidad pedida por un interesado concreto: ahí la obligación nace solo si el coste anual no supera doce mensualidades de gastos comunes tras descontar ayudas.

Fuentes

• Ley de Propiedad Horizontal, consolidada (BOE-A-1960-10906), arts. 9, 10, 15 y 17: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1960-10906

Esta guía es orientativa y se ha revisado el 12 de noviembre de 2026 con el texto consolidado vigente de la Ley de Propiedad Horizontal. Los estatutos de tu comunidad pueden añadir reglas sobre gastos y pagos: revísalos. No sustituye el asesoramiento legal.