Te van a subastar un bien por una deuda: cómo funciona la subasta electrónica paso a paso

Te ha llegado el aviso: tu coche, tu local o incluso tu casa va a salir a subasta por una deuda. Da vértigo, pero entender cómo funciona te da margen para actuar. Desde abril de 2025 las subastas judiciales son siempre electrónicas y las reglas de porcentajes han cambiado, así que olvida lo que hayas leído en guías antiguas.

Dónde y cómo se celebra la subasta

Desde el 3 de abril de 2025, todas las subastas judiciales se celebran por vía electrónica en el Portal de Subastas del BOE (art. 644 LEC, en su redacción de la LO 1/2025). Ya no hay sala ni martillo: se puja online.

La subasta se anuncia públicamente en el Boletín Oficial del Estado (art. 645) y puedes crearte alertas por correo electrónico en el propio portal para seguir una subasta concreta. Ahí constan el valor de subasta, las cargas, las fotos y las condiciones.

Antes de convocarla, el Letrado de la Administración de Justicia comprueba que la venta puede dar para pagar algo: si el bien vale tan poco que no cubriría ni los gastos de la subasta, no se convoca (art. 643.2).

Los números que mandan

El depósito para pujar. Quien quiera participar debe depositar primero: el 20 % del valor de subasta en inmuebles (art. 669.1) y el 10 % en bienes muebles (art. 647.1.3º), con un mínimo de 1.000 euros en ambos casos. Si no resultas mejor postor, te lo devuelven. El acreedor ejecutante puede pujar sin depositar nada.

Por cuánto sale el bien. Un inmueble sale a subasta por su valor de tasación menos las cargas anteriores al crédito que se ejecuta (art. 666). Si las cargas se comen todo el valor, la ejecución sobre ese bien se suspende porque no tendría sentido.

Cuándo se aprueba el remate. Aquí está el cambio grande de 2025:

• Si la mejor puja llega al 70 % del valor de subasta, el remate se aprueba al día siguiente del cierre y el postor paga la diferencia en 20 días (art. 670.1).
• Si no llega al 70 %, el deudor tiene 10 días para presentar a un tercero que ofrezca al menos el 60 % o lo suficiente para pagar toda la deuda (art. 670.3).
• Si tampoco hay mejora, se aprueba el remate al mejor postor si ofrece al menos el 50 %, o una cantidad suficiente para saldar la deuda completa (nunca menos del 40 %).
• Por debajo de esos umbrales, el Letrado de la Administración de Justicia decide caso a caso, valorando tu conducta como deudor, el sacrificio patrimonial y el beneficio para el acreedor. Contra esa decisión cabe recurso de revisión.

Las viejas reglas del "70 % si es tu vivienda habitual, 60 % si no" que circulan por internet pertenecen al régimen anterior: ya no se aplican.

Si nadie puja. El deudor puede pedir el alzamiento del embargo, o presentar a alguien dispuesto a quedarse el bien por al menos el 50 %, o por lo suficiente para cubrir la deuda (mínimo 40 %). Por debajo de eso, vuelve a decidir el tribunal (art. 671).

Lo que puedes hacer tú para perder menos

Paga antes del remate. Si consignas lo que se reclama, la ejecución se para y el embargo se alza. Es la vía más limpia.

Colabora con la subasta. Suena raro, pero compensa: si facilitas datos de contacto, fotos y permites la inspección del bien, puedes conseguir una reducción de la deuda de hasta el 2 % del precio de adjudicación (arts. 644 y 669.3). Además, un bien que se puede visitar se subasta por más dinero, y cada euro extra reduce lo que sigues debiendo.

Usa tus 10 días. Si la mejor puja se queda baja, busca tú mismo un comprador que mejore la oferta: tienes 10 días desde el cierre (art. 670.3).

Reclama el sobrante. Si el bien se vende por más de lo que debes, el excedente no se lo queda el banco: paga primero a los acreedores con cargas posteriores y el resto vuelve a ti (art. 672).

Si la deuda no cabe en lo que sacan

Cuando la venta no cubre todo, sigues debiendo la diferencia. Es la llamada deuda residual, y tiene sus propias vías (desde negociarla hasta la Ley de Segunda Oportunidad). Antes de llegar ahí, calcula escenarios con nuestro simulador de deudas y decide con números delante.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dinero necesito para pujar en una subasta judicial?

Solo el depósito inicial: el 20 % del valor de subasta si es un inmueble o el 10 % si es un bien mueble, con un mínimo de 1.000 euros. Se consigna online a través del propio Portal de Subastas y se devuelve si no ganas. Si resultas mejor postor, completas el precio en el plazo que fija la ley.

¿Puedo parar la subasta de mi casa pagando?

Sí. Mientras no se haya aprobado el remate, pagar o consignar la cantidad reclamada detiene la ejecución y permite alzar el embargo. Cuanto antes lo hagas, mejor: los intereses y las costas crecen con cada trámite.

¿Me pueden quitar la casa por el 50 % de su valor?

Es posible: si no hay mejora de postura, la ley permite aprobar el remate desde el 50 % del valor de subasta (o incluso menos si el tribunal lo estima ponderando las circunstancias). Por eso es clave presentar compradores y colaborar para que haya más pujas.

¿Qué pasa si la subasta queda desierta?

Puedes pedir el alzamiento del embargo. El acreedor puede también proponer que el bien se adjudique por al menos el 50 % de su valor o por lo suficiente para cubrir la deuda; por debajo, decide el tribunal.

¿Dónde veo las subastas que hay abiertas?

En el Portal de Subastas del Boletín Oficial del Estado (subastas.boe.es). Puedes buscar por provincia y tipo de bien, consultar toda la documentación y activar alertas por email.

Este artículo es orientativo y no sustituye el asesoramiento profesional. Las subastas judiciales tienen plazos cortos y consecuencias patrimoniales serias: si estás en una, consulta con un abogado cuanto antes.

Fuentes: Ley de Enjuiciamiento Civil, texto consolidado (arts. 643, 644, 645, 647, 666, 669, 670, 671 y 672, BOE-A-2000-323), con las modificaciones de la Ley Orgánica 1/2025 en vigor desde el 3 de abril de 2025.