Dación en pago de hipoteca: qué es y cuándo el banco tiene que aceptarla

Llevas meses mirando los extractos bancarios y haciendo las mismas cuentas de siempre: no salen. La hipoteca sube, los ingresos no, y el margen que quedaba se ha evaporado. Alguien te ha mencionado lo de la "dación en pago", esa opción de entregar la casa al banco y saldar la deuda. Suena bien. Pero, ¿funciona de verdad?

La respuesta honesta es: depende. Y la diferencia entre un escenario y otro puede ser brutal. Hay personas que entregan su vivienda y salen completamente libres de deuda. Y hay otras que entregan la casa y se enteran después de que el banco puede seguir reclamándoles dinero durante años.

Esta guía te explica exactamente qué es la dación en pago, cuándo el banco tiene la obligación legal de aceptarla, cómo pedir que se aplique paso a paso, y qué alternativas tienes si no cumples los requisitos.

Qué es la dación en pago de hipoteca

En términos simples, la dación en pago consiste en entregar la vivienda hipotecada al banco como forma de saldar la deuda. El propietario cede el inmueble, el banco lo acepta, y la hipoteca queda cancelada (total o parcialmente, según la modalidad).

El artículo 140 de la Ley Hipotecaria reconoce este mecanismo desde hace décadas: las partes pueden pactar que la obligación garantizada se extinga entregando el bien hipotecado. Siempre ha existido como opción, pero durante muchos años fue de uso muy marginal en España.

La crisis hipotecaria de 2008 lo cambió. Miles de familias en situación de impago necesitaban una salida y el ordenamiento jurídico no tenía mecanismos claros para protegerlas. La respuesta llegó con el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, que creó el Código de Buenas Prácticas (CBP) y estableció condiciones específicas bajo las cuales los bancos adheridos no pueden rechazar la dación en pago.

Desde entonces existen dos versiones muy distintas de este mecanismo. Entender la diferencia es lo más importante que puedes hacer si estás en esta situación.

La diferencia que lo cambia todo: dación voluntaria vs. dación bajo el CBP

Dación voluntaria: el banco decide libremente

En la dación voluntaria, tú propones al banco que acepte la vivienda a cambio de cancelar la deuda, y el banco evalúa si le interesa. Estudiará el valor de tasación actual del inmueble, la deuda hipotecaria pendiente, los costes de gestión del inmueble una vez adquirido y sus propias necesidades de balance.

Si el valor de la vivienda cubre la deuda y los costes, el banco puede aceptarlo. Si no, tiene pleno derecho a rechazarlo.

Aquí viene el punto que más gente pasa por alto: incluso si el banco acepta la vivienda de forma voluntaria, puede seguir reclamándote la diferencia entre la deuda pendiente y el valor de la vivienda. Esto es la deuda residual. Si debías 180.000 euros y la casa solo vale 140.000, el banco puede aceptar la vivienda y seguir teniendo un crédito de 40.000 euros contra ti.

Para evitar eso, en una dación voluntaria hay que negociar expresamente la cancelación total de la deuda y que quede recogida en el acuerdo escrito. Sin esa cláusula específica, entregar las llaves no te libera de todo.

Dación obligatoria bajo el Código de Buenas Prácticas: el banco no puede negarse

Esta es la modalidad que realmente protege al deudor. Cuando se cumplen los requisitos del CBP, el banco adherido no puede rechazar la dación en pago. Y lo más importante: la entrega de la vivienda cancela automáticamente el 100% de la deuda hipotecaria, aunque el inmueble valga menos de lo que se debe. Sin deuda residual, sin reclamaciones posteriores.

¿Qué bancos están adheridos? Prácticamente todo el sector bancario español. Según datos del Banco de España (BdE), las entidades adheridas al CBP representan la inmensa mayoría del mercado hipotecario del país. BBVA, Santander, CaixaBank, Bankinter, Sabadell, Unicaja, Ibercaja y la mayor parte de cajas rurales tienen firmado el código. Puedes consultar el listado actualizado en la web oficial del Banco de España.

Los requisitos del CBP: ¿puedes acogerte?

Nо todo el mundo puede solicitar la dación en pago bajo el CBP. Hay que cumplir condiciones sobre la hipoteca y sobre la situación económica del deudor.

Condiciones sobre el préstamo hipotecario

El préstamo tiene que destinarse a la vivienda habitual. No sirve para locales comerciales, garajes sin vinculación a vivienda, inmuebles de inversión ni segundas residencias. La hipoteca tiene que estar vinculada a la vivienda donde vives de forma habitual y permanente.

El inmueble hipotecado tiene que ser esa misma vivienda. No puede haber otras cargas sobre el inmueble, y el deudor no puede tener otros bienes o derechos patrimoniales suficientes para hacer frente a la deuda.

El precio de compra no puede superar ciertos límites. El Real Decreto-ley 6/2012 fija umbrales según el municipio. Con carácter general, el valor del inmueble en escritura no puede superar los 200.000 euros (con variaciones para capitales de provincia de más de un millón de habitantes y municipios de alta demanda, según actualizaciones posteriores del decreto).

Condiciones económicas: el umbral de vulnerabilidad

Aquí está el criterio que más personas desconocen, aunque muchas sí lo cumplen sin saberlo.

Para acogerse al CBP, los ingresos del conjunto de la unidad familiar no pueden superar tres veces el IPREM mensual (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples). El IPREM lo fija el Gobierno cada año mediante la Ley de Presupuestos o, en ausencia de presupuestos aprobados, mediante prórroga. En 2025, el IPREM mensual fue de 600 euros según la Ley de Presupuestos Generales del Estado, lo que situó el umbral en torno a 1.800 euros mensuales de ingresos familiares conjuntos. La cifra exacta para 2026, publicada en el BOE, puede variar ligeramente.

Hay tramos que elevan ese límite:

• Familia con menores de edad a cargo (o con un miembro con discapacidad reconocida del 33% o más): el umbral sube a 4 veces el IPREM.
• Familia con miembro con discapacidad del 65% o más, o en situación de dependencia: hasta 5 veces el IPREM.

Además del límite de ingresos, se exige que la cuota hipotecaria supere el 50% de los ingresos netos mensuales del conjunto de la unidad familiar. Y que esa situación sea consecuencia de un cambio significativo en las circunstancias económicas ocurrido en los cuatro años anteriores: pérdida de empleo, reducción sustancial de ingresos, enfermedad grave, divorcio, etc.

El proceso en tres fases: lo que tienes que esperar

El CBP no te da acceso directo a la dación en pago desde el primer momento. Funciona de forma escalonada. Solo si las fases previas no resuelven el problema se llega a la dación.

Fase 1: Reestructuración de la deuda

El banco tiene que ofrecerte primero un plan de reestructuración que incluya tres medidas simultáneas:

• Carencia de capital durante cinco años: durante este período solo pagas intereses, no amortizas capital. La cuota baja considerablemente.
• Ampliación del plazo hasta 40 años desde la fecha de reestructuración.
• Reducción del tipo de interés a Euríbor + 0,25% durante el período de carencia.

Si con estas condiciones la cuota mensual ya no supera el 50% de tus ingresos, el proceso se detiene aquí. La dación en pago solo llega si la reestructuración no resuelve el problema.

Fase 2: Medidas complementarias (quita sobre el capital)

Si la reestructuración no basta porque la deuda sigue siendo inasumible, el banco puede ofrecer una quita sobre el principal pendiente, es decir, perdonar parte de la deuda. Esta es la única fase discrecional: el banco no está obligado a ofrecer la quita, pero el CBP la contempla y la regula si decide aplicarla.

Fase 3: Dación en pago

Si las dos fases anteriores no han resuelto la situación, el deudor puede solicitar la dación en pago. En este punto, si se cumplen todos los requisitos, el banco no puede rechazarla. La entrega de la vivienda cancela el 100% de la deuda.

El proceso completo puede durar entre 6 y 18 meses. No es rápido, y hay que iniciarlo antes de que comience el proceso judicial de ejecución hipotecaria. Una vez que el juez adjudica la vivienda en subasta, las opciones de aplicar el CBP se reducen drásticamente o desaparecen.

¿Cancela la deuda por completo? El punto más confuso

Bajo el Código de Buenas Prácticas: sí, completamente. La entrega de la vivienda cancela el 100% de la deuda hipotecaria, aunque el inmueble valga menos de lo que se debe. No hay deuda residual, no hay reclamación posterior posible.

En una dación voluntaria sin CBP: no necesariamente. Si el banco acepta la vivienda pero el valor no cubre la deuda, puede seguir reclamándote la diferencia mediante un procedimiento judicial ordinario. Por eso es imprescindible negociar la cancelación total y que conste expresamente en el contrato.

Esta distinción es la que marca si la dación en pago es una salida definitiva o solo una parte del problema.

Después de la dación: dos años más en la vivienda

Uno de los aspectos del CBP que más se desconoce es el derecho de permanencia. Tras aceptar la dación en pago, el banco tiene que ofrecer al deudor y a su familia la posibilidad de permanecer en la vivienda durante dos años pagando un alquiler social.

Ese alquiler es del 3% anual sobre el valor por el que el banco ha adquirido la vivienda. Por ejemplo: si la vivienda fue valorada en 120.000 euros en el momento de la dación, el alquiler mensual sería de 300 euros (3.600 euros anuales, divididos entre 12). Es muy por debajo del precio de mercado en la mayoría de zonas de España.

Esta medida fue introducida para evitar que las familias pasaran de la ejecución hipotecaria a la calle de forma inmediata. Da un margen de tiempo real para reorganizar la situación habitacional.

Cómo pedir la dación en pago al banco: guía paso a paso

Si crees que cumples los requisitos, esto es lo que tienes que hacer:

Paso 1. Notificación formal al banco

Comunica por escrito (burofax o carta con acuse de recibo) que quieres acogerte al Código de Buenas Prácticas. Pide que te informen del procedimiento exacto y de los documentos que necesitarás. Guarda copia de todo lo que envíes.

Paso 2. Reúne la documentación

El banco pedirá, como mínimo:

• DNI o NIE de todos los miembros de la unidad familiar
• Libro de familia o certificado del padrón municipal
• Certificado de ingresos: declaración de la renta de los últimos dos ejercicios o certificado de no estar obligado a declararla
• Últimas tres nóminas o, si estás en paro, resolución de la prestación por desempleo; si eres autónomo, los modelos 130/131 o certificado de la AEAT
• Certificado de situación laboral y vida laboral de la Seguridad Social
• Escritura de la hipoteca
• Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad

Paso 3. Espera la calificación del banco

El banco tiene 30 días para analizar si cumples los requisitos del umbral de vulnerabilidad. Si los cumples, entra en el proceso del CBP. Si no, te comunicará por escrito que no puedes acogerte a él.

Paso 4. Sigue el proceso por fases

Primero vendrá la propuesta de reestructuración. Si con ella la cuota sigue siendo inasumible, podrás solicitar las medidas complementarias. Solo si ninguna de las dos fases es suficiente llegarás a la solicitud formal de dación en pago.

Paso 5. Si el banco incumple o no responde

Los bancos adheridos al CBP están bajo la supervisión del Banco de España. Si el banco rechaza tu solicitud sin causa justificada, no responde en plazo o no sigue el proceso correctamente, puedes presentar una reclamación ante el Servicio de Reclamaciones del BdE a través de su web (reclamaciones.bde.es) o de forma presencial en cualquier sucursal del Banco de España.

Si el banco dice no: alternativas reales

Si no cumples los requisitos del CBP, o si tu banco no está adherido al código, no es el fin del camino. Hay otras salidas.

Venta voluntaria antes de la ejecución hipotecaria

Si aún hay tiempo y el valor de la vivienda cubre la deuda pendiente, vender por tu cuenta es casi siempre mejor que esperar la subasta. En un proceso de ejecución, el inmueble suele adjudicarse por debajo del valor de mercado, lo que puede generar deuda residual. Vendiéndolo tú controlas el precio y puedes asegurarte de que el importe liquide la hipoteca completa.

Novación hipotecaria: cambiar condiciones sin cambiar de banco

Si el problema es el tipo de interés demasiado alto o un plazo demasiado corto, negociar una novación (modificación del préstamo con el mismo banco) puede reducir la cuota mensual a un nivel manejable, sin necesidad de perder la vivienda. Tienes todos los detalles en nuestra guía sobre novación de hipoteca.

Subrogación: trasladar la hipoteca a otro banco

Si tu banco no ofrece condiciones razonables, cambiar de entidad puede ser una salida cuando el problema es el diferencial de interés, no la insolvencia total. Consulta nuestra guía sobre cuándo compensa la subrogación hipotecaria.

Ley de Segunda Oportunidad si hay insolvencia global

Si a la hipoteca se suman otras deudas y la situación es de insolvencia total, la Ley de Segunda Oportunidad, reformada en profundidad por la Ley 16/2022 que transpuso la Directiva Europea 2019/1023, puede permitir cancelar deudas que no se pueden pagar. En determinados supuestos incluye también la deuda residual que queda después de una ejecución hipotecaria. El simulador de deudas te ayuda a evaluar si esta opción es viable para tu situación concreta.

El error más frecuente: esperar demasiado

Esto lo ven muy claro quienes trabajan a diario con deudores hipotecarios: el tiempo corre en contra. Cuanto más tarde en iniciar el proceso, menos opciones hay disponibles.

Si dejas que la hipoteca entre en proceso judicial de ejecución y el inmueble llega a la subasta, las posibilidades de aplicar el CBP se reducen o desaparecen según la fase procesal en que te encuentres. La subasta hipotecaria además suele adjudicar el inmueble por debajo de su valor real de mercado, lo que puede generar una deuda residual mayor que si se hubiera actuado antes.

La recomendación práctica es actuar cuando ves que no vas a poder sostener las cuotas a medio plazo. No hace falta estar ya en mora para iniciar el proceso del CBP. Y aunque estés al día, puedes solicitar la calificación de vulnerabilidad si la situación económica lo justifica.

Si tienes dudas sobre cuál es la mejor salida para tu caso, el simulador de deudas de MundoOfertas puede orientarte entre la dación en pago, la Ley de Segunda Oportunidad y otras alternativas de reestructuración disponibles en España.

Preguntas frecuentes

¿Puedo pedir la dación en pago si aún estoy pagando la hipoteca?

Sí. Para solicitar el proceso del Código de Buenas Prácticas no es necesario estar en situación de impago. Tienes que demostrar que cumples los requisitos económicos de vulnerabilidad y que la situación hace inviable el pago futuro. En la práctica, muchos bancos solo inician el proceso cuando ya hay cuotas impagadas, pero el CBP no lo exige. Lo recomendable es actuar antes del primer impago para tener más margen de maniobra.

¿Qué pasa si el banco no está adherido al Código de Buenas Prácticas?

Si tu entidad no está en el CBP, la dación en pago no es obligatoria para ella. Tendrías que negociarla de forma voluntaria, lo que significa que el banco puede rechazarla o aceptar la vivienda sin cancelar el total de la deuda. Antes de nada, comprueba si tu banco está adherido en la web del Banco de España (bde.es), donde se publica el listado. La mayoría de grandes entidades como BBVA, Santander, CaixaBank, Sabadell o Bankinter sí lo están.

¿Puede el banco seguir reclamándome dinero tras la dación en pago?

Bajo el Código de Buenas Prácticas, no puede. La entrega de la vivienda cancela el 100% de la deuda hipotecaria y el banco no tiene acción para reclamar ninguna diferencia. En una dación voluntaria sin CBP, sí puede, a menos que se haya pactado expresamente la cancelación total en el acuerdo escrito. Por eso es imprescindible revisar lo que firmas con un abogado antes de entregar las llaves.

¿La dación en pago me afecta en ASNEF o en mi historial crediticio?

La dación en pago en sí no genera un registro en ASNEF, que solo recoge impagos activos. Si antes de la dación has acumulado cuotas sin pagar, es probable que ya estés registrado en ficheros de morosos. Respecto a la CIRBE, una vez cancelada la deuda mediante dación en pago, el préstamo desaparece de tu expediente como deuda activa. Puedes consultar nuestra guía sobre qué es la CIRBE y cómo pedirla gratis para entender qué ven los bancos de ti.

¿Cuánto tarda el proceso de dación en pago desde que se solicita?

El proceso completo bajo el Código de Buenas Prácticas puede durar entre 6 y 18 meses. La fase de reestructuración requiere 30 días de análisis por parte del banco, seguido de un período de aplicación de las medidas. Solo si la reestructuración no resuelve el problema se pasa a la siguiente fase. Cuanto antes inicies el proceso, más tiempo y opciones tendrás disponibles.

¿Necesito un abogado para pedir la dación en pago?

No es un requisito legal para iniciar el proceso ante el banco, pero es muy recomendable. Un abogado especializado en derecho hipotecario puede revisar si el acuerdo te protege completamente en lo relativo a la cancelación total de la deuda, y puede actuar ante el Banco de España si el banco no cumple sus obligaciones. Si no tienes recursos económicos, tienes derecho a asistencia jurídica gratuita a través del Colegio de Abogados de tu provincia solicitando el beneficio de justicia gratuita.