Novación de hipoteca: qué es, cuánto cuesta y cuándo conviene pedirla

Con el euríbor a 12 meses rondando el 2,82% en mayo de 2026 y una tendencia alcista desde marzo, muchos hipotecados están revisando si les conviene tocar las condiciones de su préstamo. Algunos quieren pasarse a tipo fijo antes de que el índice siga subiendo. Otros necesitan ampliar el plazo porque la cuota se les ha ido de las manos. Y unos cuantos están en medio de un divorcio y necesitan sacar a un titular del contrato.

Para todos ellos, la solución más directa se llama novación de hipoteca. No implica cambiar de banco ni firmar un préstamo nuevo. Es una modificación del contrato que ya tienes, negociada con tu propia entidad. Suena sencillo, pero hay bastante que entender antes de sentarte con el gestor.

Qué es exactamente la novación de hipoteca

La novación hipotecaria es la modificación de las condiciones de un préstamo hipotecario con el mismo banco que te lo concedió. En términos jurídicos, el artículo 9 de la Ley 2/1994, de 30 de abril, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, regula este proceso y establece sus efectos sobre el rango registral de la garantía.

La diferencia con contratar una hipoteca nueva es importante: no cancelas el préstamo actual ni formalizas uno diferente. Modificas el contrato existente mediante escritura pública, que luego se inscribe en el Registro de la Propiedad para que quede constancia del cambio.

Tampoco confundas novación con refinanciación. Aunque en el lenguaje coloquial se usan como sinónimos, una refinanciación puede implicar cancelar el préstamo original y abrir uno nuevo, con todos los gastos que eso conlleva: nueva tasación, comisión de apertura, AJD si corresponde. La novación es más quirúrgica: tocas solo lo que necesitas tocar.

Qué condiciones puedes cambiar

Con una novación puedes modificar prácticamente cualquier cláusula económica de la hipoteca. Las más habituales son:

Tipo de interés: Cambiar el diferencial de una variable (de euríbor + 1,5% a euríbor + 0,8%, por ejemplo), pasar de variable a fijo, o de fijo a variable. También cambiar el índice de referencia.

Plazo de devolución: Tanto ampliar (para reducir la cuota mensual) como reducir (para ahorrar intereses y terminar antes). El banco debe valorar que el plazo resultante no supere los límites que marca su política de riesgos, generalmente hasta los 75 años de edad del titular.

Capital pendiente: Aumentar el préstamo para disponer de dinero adicional. Esto se llama ampliación de capital y tiene sus propias particularidades, que detallamos más abajo.

Titulares y avalistas: Añadir o eliminar un cotitular. Muy habitual en separaciones y divorcios. También se puede cambiar o eliminar un aval si el banco acepta la nueva situación de riesgo.

Carencia: Incorporar un período de carencia hipotecaria en el que pagas solo intereses durante un tiempo determinado. Útil si estás pasando por una situación económica difícil de forma temporal.

Cláusulas de vinculación: Eliminar productos vinculados que ya no quieres mantener (seguro de vida, seguro de hogar, tarjeta). No siempre el banco acepta negociarlos dentro de la novación, pero puede ser una baza.

Novación vs. subrogación: cuál elegir en cada caso

Es la comparación que todo el mundo hace, y tiene sentido. La subrogación hipotecaria consiste en trasladar tu hipoteca a otro banco con mejores condiciones. La novación es quedarte con el tuyo y renegociar el contrato existente.

Desde el punto de vista del cliente, la novación tiene dos ventajas claras. Es más rápida: no hay que pasar por el proceso de tasación obligatoria ni esperar a que otra entidad analice el riesgo desde cero. Y en muchos casos resulta más barata, precisamente porque te ahorras la tasación y algunos trámites que en la subrogación son ineludibles.

El problema es que el banco sabe que mudarte implica trabajo. Eso debilita tu posición. Una táctica que funciona: llega a la reunión con una oferta vinculante de otra entidad en la mano. Si Santander, ING u Openbank te ofrecen algo mejor por escrito, el banco tiene que decidir entre igualar o dejarte ir. La mayoría prefieren retener al cliente.

Como regla orientativa: si la diferencia entre lo que te ofrece tu banco y lo que ofrece el mercado es menor de 0,3 puntos en el diferencial, suele compensar la novación por velocidad y sencillez. Si supera 0,5 puntos, estudia bien la subrogación. Entre medias, hay que hacer los números caso por caso.

Cuándo conviene pedir una novación

No hay una respuesta única. Depende de tu situación, pero hay cuatro escenarios donde la novación tiene mucho sentido.

Pasar de variable a fijo con el euríbor en 2,82%

El euríbor a 12 meses cerró abril de 2026 en torno al 2,82%, con una subida de 0,74 puntos respecto a mayo de 2025 (cuando estaba en el 2,08%). Si tienes una hipoteca variable y el índice sigue escalando, puede ser el momento de plantearte fijar el tipo.

La clave está en comparar lo que pagas ahora con lo que pagarías con tipo fijo. Si tu diferencial es 0,75% y el euríbor está en 2,82%, pagas aproximadamente un 3,57% efectivo. Si el banco te ofrece tipo fijo al 3,1% o 3,2%, pasar a fijo te ahorra ya desde el primer mes, y ganas la tranquilidad de saber exactamente lo que pagarás los próximos 15 o 20 años.

Pero hay un punto que pocos artículos explican: la Ley 5/2019 (art. 23) limita la comisión que el banco puede cobrarte por el cambio de variable a fijo. Durante los tres primeros años desde la firma de la hipoteca, el máximo es el 0,15% del capital pendiente. A partir del cuarto año, esa comisión es cero. Si tu hipoteca tiene más de tres años de vida, el banco no puede cobrarte nada por este cambio. Es un argumento poderoso en la mesa de negociación.

Para comparar en detalle las opciones entre tipo fijo, variable y mixto, consulta nuestra guía sobre hipoteca fija o variable con los datos actuales del euríbor.

Ampliar el plazo para bajar la cuota

Si la subida del euríbor ha tensado tu presupuesto mensual y no puedes con la cuota actual, ampliar el plazo puede darte margen. Pasando de 15 años restantes a 20, por ejemplo, reduces la cuota mensual, aunque pagarás más intereses en total.

Hay que hacer los números. Supón que te quedan 100.000€ de capital a euríbor + 0,9% (tipo actual ~3,72%). Con 15 años restantes, la cuota es aproximadamente 730€. Extendiendo a 20 años, baja a unos 595€. La diferencia son 135€ al mes, pero en intereses totales puedes acabar pagando entre 6.000 y 8.000€ más a lo largo de la vida del préstamo. Solo tú puedes decidir si ese margen mensual compensa.

Alternativa: si el problema no es solo el plazo sino el tipo que pagas, a veces pasar a un tipo fijo más bajo ya baja la cuota sin necesidad de extender el préstamo.

Divorcio o separación: añadir o quitar un titular

Esta es la novación más personal. En separaciones, uno de los cónyuges necesita salir del préstamo o, al contrario, el que se queda con la vivienda quiere que el banco acepte que el otro deja de ser titular.

El banco no está obligado a aceptar. Lo hará solo si el titular que permanece tiene solvencia suficiente para asumir la deuda en solitario. Si el banco considera que no, puede pedir un nuevo aval, un cotitular adicional, o directamente negar la novación.

Si te niegan el cambio de titulares, las alternativas son: vender la vivienda y liquidar la hipoteca, hacer una extinción de condominio (uno compra la parte del otro), o subrogar la hipoteca en otro banco que sí acepte al titular único. Ninguna opción es rápida, pero son los caminos reales que funcionan.

Cuando el banco te mejora las condiciones sin que se las pidas

A veces el banco toma la iniciativa. Si llevas varios años sin incidencias y el mercado ha bajado los tipos de interés, tu entidad puede proponerte una novación para ajustar tu diferencial y mantenerte como cliente frente a la competencia. En ese caso, la lógica es la misma: negocia, compara con el mercado y no aceptes la primera propuesta.

Cuánto cuesta una novación de hipoteca

Desde la Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario, el reparto de gastos cambió sustancialmente. El banco asume la mayor parte; el cliente paga, en principio, solo la comisión de novación si existe y la tasación si el banco la exige.

Concepto	Quién paga	Importe orientativo
Notaría	Banco	300-600€
Registro de la Propiedad	Banco	150-300€
Gestoría	Banco	150-300€
AJD (Actos Jurídicos Documentados)	Banco	Sobre el capital modificado
Comisión de novación	Cliente	0-1% del capital pendiente
Tasación (si se exige)	Cliente	250-450€

La comisión de novación, cuando la hay, está sujeta a límites legales:

• Cambio general de condiciones: máximo 1% del capital pendiente.
• Cambio exclusivo del plazo: máximo 0,1%.
• Cambio de variable a fijo: máximo 0,15% durante los tres primeros años; 0% a partir del cuarto año.

Muchos bancos, especialmente en operaciones de cambio de tipo, no cobran comisión de novación si la hipoteca tiene cierta antigüedad. Es un punto negociable: pide expresamente que se elimine.

Un ejemplo real: si te quedan 150.000€ de capital y pides una novación para cambiar de variable a fijo en una hipoteca de más de tres años de vida, la comisión máxima legal es cero. Los gastos de notaría y registro los paga el banco. Tu coste real podría ser 0€, salvo que el banco exija tasación (lo que no es habitual en esta operación concreta). En ese caso, suma 300-400€ más.

Para comparar: una subrogación de esa misma hipoteca suele costar entre 600 y 1.500€ al cliente (tasación obligatoria de 300-450€, más los gastos proporcionales de notaría y registro). La novación, bien negociada, puede salirte bastante más barata.

Cuándo NO compensa hacer una novación

Hay situaciones donde la novación no es la respuesta adecuada.

Si tu banco no se mueve de sus condiciones y el mercado ofrece algo significativamente mejor, una subrogación probablemente compensa a pesar del proceso más largo. Bancos como Bankinter, ING u Openbank han sido históricamente competitivos en tipos fijos. Si la diferencia supera medio punto, los números de la subrogación suelen cuadrar aunque tengas que pagar la tasación.

Tampoco tiene sentido si la mejora económica que obtienes es pequeña frente al tiempo y las gestiones que requiere la novación. Cambiar el diferencial de euríbor + 0,90% a euríbor + 0,80% con 8 años y 60.000€ de capital pendiente te ahorra unos 480€ en intereses totales. No compensa el proceso.

Y si la situación de fondo es de sobreendeudamiento, ampliar el plazo vía novación da aire en el corto plazo pero no resuelve el problema real. En ese caso, el simulador de deudas puede ayudarte a ver qué opciones existen para reestructurar la situación de forma más integral.

Cómo negociar la novación con el banco: lo que funciona de verdad

El banco tiene ventaja en esta negociación: sabe que mudarse a otra entidad implica tiempo y trámites, y que muchos clientes prefieren quedarse por comodidad. Para compensar esa asimetría, hay algunas cosas que funcionan.

Lo más efectivo es llegar con una oferta escrita de otro banco. Si tienes en mano una oferta vinculante de Sabadell, Bankinter u otra entidad con mejores condiciones, le pones al banco delante de una decisión concreta: igualar o dejarte ir. La mayoría prefieren retener al cliente antes que ceder esa cuota de mercado.

También funciona conocer tus derechos y decirlos en voz alta. Si tu hipoteca tiene más de tres años y quieres pasar a tipo fijo, menciona expresamente que no te pueden cobrar comisión por ese cambio (Ley 5/2019, art. 23). Si el banco lo intenta igualmente, tienes base legal para negarte.

Respecto a las vinculaciones: si tienes un seguro de vida o de hogar vinculado que te sale caro, puede ser el momento de ponerlo sobre la mesa. Los bancos a veces prefieren ceder en el tipo antes que perder un producto vinculado rentable. Decide qué te importa más antes de entrar a negociar, para no acabar consiguiendo una bajada de diferencial a cambio de una vinculación aún más cara.

Por último, no aceptes la primera oferta. La negociación hipotecaria en España funciona así: la primera propuesta raramente es la definitiva. Pide tiempo para valorarla, compárala con el mercado y vuelve con una contrapropuesta. Eso solo ya suele mover al banco varios décimas.

Paso a paso: el proceso completo de novación

El proceso es considerablemente más sencillo que abrir una hipoteca nueva o hacer una subrogación. Suele resolverse en dos o tres semanas.

1. Solicita reunión con el gestor hipotecario de tu banco y expón lo que quieres cambiar. Si tienes oferta de otra entidad, llévala.

2. El banco analiza tu perfil de riesgo actual: historial de pagos, ratio de endeudamiento, valor estimado de la vivienda (sin tasación formal en la mayoría de casos).

3. Recibes la FEIN y la FIAE (Ficha Europea de Información Normalizada y Ficha de Advertencias Estandarizadas). Documentan las nuevas condiciones propuestas. Tienes 10 días hábiles para revisarlas sin ningún tipo de presión ni compromiso.

4. Visita al notario. Tienes derecho a escoger el notario tú mismo, lo que reconoce expresamente la Ley 5/2019. Hay una consulta previa obligatoria donde el notario verifica que entiendes las condiciones antes de firmar.

5. Firma de la escritura de novación y remisión al Registro de la Propiedad para su inscripción. Notaría, registro y gestoría corren a cargo del banco.

6. Inscripción registral y notificación. El proceso completo, desde la firma en notaría hasta la inscripción, suele tardar entre una y tres semanas.

Nada de todo esto requiere que cambies de cuenta corriente ni que te traslades a otra sucursal. Y, a diferencia de la subrogación, no hay un período de negociación con plazo legal entre entidades: si tu banco acepta, el proceso avanza directamente.

Ampliación de capital mediante novación

Es el caso que más cuidado requiere y, quizá, el que más se subestima.

Ampliar capital mediante novación consiste en aumentar el importe del préstamo hipotecario para disponer de dinero extra, manteniendo la vivienda como garantía. Lo usa mucho quien quiere financiar una reforma importante, consolidar otros préstamos o afrontar un gasto excepcional.

El banco analizará si tu nivel de endeudamiento y el valor actual de la vivienda justifican prestar más. Si la vivienda se ha revalorizado desde que la compraste, tienes más margen. Si el mercado ha bajado en tu zona o si tu ratio de endeudamiento ya es elevado, el banco puede rechazarlo o pedir condiciones más restrictivas.

Lo que hay que tener muy claro: ampliar la hipoteca para pagar deudas de consumo (tarjetas, préstamos personales) puede parecer atractivo porque bajas el tipo de interés. Pero alargas el período de repago a 15 o 20 años. Algo que debías en tres años puedes acabar pagándolo en quince. El coste total de los intereses puede ser mucho mayor de lo que imaginas, aunque la cuota mensual sea menor.

Si estás considerando esta opción para reunificar deudas, merece la pena comparar con el comparador de préstamos personales qué alternativas hay antes de comprometer la vivienda como garantía adicional.

También hay que tener en cuenta que una ampliación de capital suele requerir tasación (el banco necesita verificar que el valor de garantía sigue siendo suficiente), lo que añade 250-450€ al coste del cliente. Y en algunos casos, si el porcentaje de financiación supera el 80% del valor de tasación, el banco puede aplicar condiciones adicionales o directamente rechazar la ampliación.

La fiscalidad de la novación: AJD y otras implicaciones

Desde noviembre de 2018, y de forma ya codificada en la Ley 5/2019, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados lo paga el banco en préstamos hipotecarios sobre vivienda. Eso incluye la novación.

Lo que el cliente sí puede tener que asumir fiscalmente son los efectos indirectos. Si la novación incluye ampliación de capital y la vivienda no es tu residencia habitual, el tratamiento del AJD puede variar según la comunidad autónoma. En caso de duda, consulta con un asesor fiscal antes de firmar.

En cuanto al IRPF: la novación en sí misma no genera renta que declarar. Sí podría tenerla una condonación parcial de la deuda (si el banco te quita intereses o capital pendiente como parte de un acuerdo), pero es un escenario infrecuente que normalmente ocurre en situaciones de riesgo de impago.

Un punto que vale la pena mencionar: si tu hipoteca es anterior a 2013 y tienes deducción por adquisición de vivienda habitual, la novación no afecta a ese derecho siempre que no amplíes el capital más allá del que tenías al 31 de diciembre de 2012. La Agencia Tributaria (AEAT) lo aclara en su normativa sobre la deducción transitoria.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda una novación de hipoteca?

El proceso completo, desde que presentas la solicitud hasta tener la escritura inscrita en el Registro, suele tardar entre dos y cuatro semanas. La firma en notaría ocurre normalmente una o dos semanas después de que el banco aprueba la novación. Es bastante más rápido que una subrogación, que puede alargarse entre seis semanas y tres meses por el proceso formal de negociación entre entidades.

¿Puede el banco rechazar una novación?

Sí, el banco no está obligado a aceptar ninguna modificación de condiciones. La novación es un acuerdo voluntario entre las partes. Si el banco rechaza mejorar las condiciones, tu alternativa es la subrogación a otra entidad, que sí está regulada legalmente: una vez solicitada formalmente, el banco tiene un plazo para igualar la oferta o dejar que te vayas.

¿Me pueden cobrar comisión por cambiar de variable a fijo?

Solo si la hipoteca tiene menos de tres años. La Ley 5/2019 (art. 23) establece que la comisión máxima por cambio de variable a fijo es el 0,15% del capital pendiente durante los tres primeros años y el 0% a partir del cuarto año. Si tu hipoteca tiene más de tres años de vida, el banco no puede cobrarte nada por este cambio. Comprueba la fecha de firma de tu escritura antes de la reunión.

¿Es necesaria una tasación para hacer una novación?

En la mayoría de casos, no. Para cambios de tipo de interés o de plazo, los bancos raramente exigen tasación. La situación cambia si la novación incluye ampliación de capital: el banco necesita verificar que el valor de la vivienda justifica el préstamo mayor, por lo que es probable que pida una tasación a cargo del cliente (entre 250 y 450€ aproximadamente).

¿Novación y subrogación son incompatibles?

No son incompatibles, pero son excluyentes en un mismo momento: si haces novación con tu banco, ya no tiene sentido subrogar esa hipoteca a otro banco salvo que las condiciones acordadas resulten peores de lo esperado. Lo que sí es frecuente es usar la amenaza de subrogación como palanca para conseguir una mejor novación. Pedir presupuesto a otra entidad antes de sentarte con tu banco es parte de la estrategia.

¿Qué pasa con el seguro de vida si cambio las condiciones de la hipoteca?

Depende de cómo esté formulada la cláusula de vinculación en tu contrato. Si el seguro está vinculado al tipo de interés o al capital asegurado, el banco puede querer actualizarlo al modificar las condiciones. Es una oportunidad para revisar si el seguro que tienes es competitivo o si hay alternativas más baratas en el mercado. Pide que te lo aclaren por escrito antes de firmar.

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La novación de hipoteca es una herramienta útil, pero solo si la usas desde una posición informada. Saber qué puedes cambiar, qué límites legales existen para las comisiones y cómo preparar la negociación marca la diferencia entre aceptar lo primero que ofrece el banco y conseguir unas condiciones que realmente te convengan.

Si estás pensando en pedirla, el primer paso es saber exactamente cuánto capital te queda, cuál es tu cuota actual y qué ofrece el mercado. Con esa información puedes comparar con criterio en el comparador de préstamos y llegar a la reunión con argumentos. Y si la situación es más compleja, el simulador de deudas puede ayudarte a ver el cuadro completo antes de tomar ninguna decisión.