Gastos al comprar una casa: lo que nadie te avisa hasta que firmas
Gastos al comprar una casa: lo que nadie te avisa hasta que firmas
Llevas meses mirando pisos. Ya has encontrado el que te gusta, has acordado el precio con el vendedor y sientes que lo tienes todo controlado. Entonces, en la primera conversación con el banco, alguien te dice que necesitas tener guardado "entre un 10% y un 15% adicional". Y ahí empieza el desconcierto: ¿para qué exactamente? ¿A quién va ese dinero? ¿Por qué nadie lo menciona hasta ese momento?
Esta guía responde esas preguntas con cifras reales. No con porcentajes vagos sino con euros, para cada gasto, para distintos precios de vivienda y para distintas comunidades autónomas. Porque la diferencia entre comprar en Madrid y en Cataluña puede ser de más de 8.000 euros, y eso no es un detalle menor.
¿Cuánto dinero extra necesitas realmente?
Para una vivienda de segunda mano de 200.000 euros con hipoteca, calcula entre 14.000 y 23.000 euros en gastos e impuestos dependiendo de dónde compres. Esa es la horquilla real entre la comunidad autónoma más barata (Madrid, 6% de ITP) y una de las más caras (Cataluña, 10% de ITP). La diferencia la hace casi por completo el impuesto de transmisión.
Estos son los cinco bloques que aparecen siempre en una compraventa con hipoteca:
- Impuesto de transmisión (ITP o IVA+AJD): entre el 6% y el 11% del precio escriturado. Con diferencia, el gasto más grande.
- Notaría: entre 600 y 1.200 euros por la escritura de compraventa, según el arancel regulado.
- Registro de la propiedad: entre 300 y 650 euros.
- Gestoría: entre 250 y 400 euros.
- Tasación: entre 300 y 600 euros, según datos del Banco de España.
Si además hay comisión de apertura en la hipoteca, añade entre el 0% y el 2% del capital prestado. Y después de firmar aparecen más: seguro de hogar, IBI prorrateo, alta de suministros, deudas de comunidad pendientes.
La regla del 10-12% funciona como mínimo en Madrid o Canarias. En Cataluña, Valencia o Galicia, apunta al 13-15%.
El impuesto más caro: ITP para segunda mano o IVA para obra nueva
Aquí está el grueso del dinero. Dependiendo de si compras una vivienda nueva o de segunda mano, los impuestos son completamente distintos. Conviene entenderlos bien antes de empezar a buscar.
ITP para vivienda de segunda mano: el mapa por comunidades autónomas
El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) es el que aplica cuando compras a un particular o empresa que ya había adquirido la vivienda previamente. Lo gestiona la comunidad autónoma donde está el inmueble, y cada una fija su propio tipo.
En 2026, los tipos generales son los siguientes:
| Comunidad Autónoma | ITP general | Para 200.000€ |
|---|---|---|
| Madrid | 6% | 12.000€ |
| Navarra | 6% | 12.000€ |
| Canarias | 6,5% | 13.000€ |
| Andalucía | 7% | 14.000€ |
| País Vasco | 7% | 14.000€ |
| La Rioja | 7% | 14.000€ |
| Aragón | 8% | 16.000€ |
| Castilla y León | 8% | 16.000€ |
| Asturias | 8% | 16.000€ |
| Murcia | 8% | 16.000€ |
| Castilla-La Mancha | 9% | 18.000€ |
| Cataluña | 10% | 20.000€ |
| Comunidad Valenciana | 10% | 20.000€ |
| Galicia | 10% | 20.000€ |
| Cantabria | 10% | 20.000€ |
| Baleares | 8-11% (escalonado) | 16.000-22.000€ |
| Extremadura | 8-11% (escalonado) | 16.000-22.000€ |
La tabla de arriba es solo el tipo general. Casi todas las comunidades tienen tipos reducidos en estos casos:
- Jóvenes menores de 35-36 años (el límite exacto varía por comunidad): el ITP puede bajar al 3,5%-6%.
- Familias numerosas: descuentos del 50% sobre el tipo general en varias comunidades.
- Personas con discapacidad superior al 65%: tipos del 0,1%-3% en algunas comunidades.
- Zonas rurales en riesgo de despoblación: bonificaciones especiales en Aragón, Castilla y León y otras.
- Viviendas de protección oficial (VPO): tipo máximo del 4% en casi todo el territorio.
Estos beneficios no se aplican automáticamente. Hay que solicitarlos al presentar la autoliquidación en la consejería de Hacienda de tu comunidad, aportando la documentación que lo acredita.
Un cambio que sorprendió a muchos compradores desde 2022: Hacienda ya no usa siempre el precio escriturado como base de cálculo. Usa el mayor entre el precio de compraventa y el valor de referencia catastral fijado por la Dirección General del Catastro (AEAT). Si compras una vivienda por 180.000 euros pero el catastro la valora en 210.000 euros, pagas ITP sobre 210.000 euros. Puedes consultar el valor de referencia catastral en la Sede Electrónica del Catastro antes de hacer ninguna oferta.
IVA + AJD para vivienda nueva: el 11,5% que se olvida
Cuando compras directamente al promotor (obra nueva o primera transmisión), no aplica el ITP. En su lugar pagas dos conceptos:
- IVA: 10% del precio en toda España (4% para VPO de régimen especial).
- AJD de la escritura de compraventa: entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma.
Hay que distinguir aquí dos escrituras distintas: la de compraventa (AJD lo paga el comprador) y la hipotecaria (AJD lo paga el banco desde la Ley 5/2019). Son documentos separados con aranceles separados.
Para un piso nuevo de 200.000 euros en Cataluña, IVA + AJD suman unos 23.000 euros. En Madrid, con un AJD del 0,75%, son alrededor de 21.500 euros. En segunda mano con ITP del 7% serían 14.000 euros. La obra nueva, al menos en términos impositivos, suele salir más cara.
Notaría y registro: quién paga qué desde la ley de 2019
Aquí hay una confusión muy extendida porque la ley cambió en 2019 y bastantes artículos en internet siguen sin reflejarlo bien.
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario, los gastos de la operación se reparten así:
El banco paga obligatoriamente:
- Notaría de la escritura hipotecaria
- Registro de la hipoteca
- Gestoría de la hipoteca
- AJD de la escritura hipotecaria (el más caro de todos)
El comprador paga:
- Notaría de la escritura de compraventa: entre 600 y 1.200 euros (según el arancel del Real Decreto 1426/1989)
- Registro de la compraventa: entre 300 y 650 euros
- Gestoría de la compraventa: entre 250 y 400 euros
- Tasación del inmueble: entre 300 y 600 euros
- Comisión de apertura de la hipoteca, si la hay
Antes de 2019, el comprador podía pagar 3.000-5.000 euros adicionales en gastos hipotecarios. Ahora los absorbe el banco. Si alguien te dice que tienes que pagar la notaría de tu escritura de hipoteca, eso no es correcto desde hace más de cinco años.
Si quieres entender bien cómo se calcula el coste total de un préstamo hipotecario más allá de los gastos iniciales, la guía sobre qué es la TAE y el TIN en préstamos explica con ejemplos numéricos cómo comparar hipotecas de verdad.
Los gastos de la hipoteca: qué paga el banco y qué pagas tú
Dos costes hipotecarios siguen siendo del comprador y conviene tenerlos previstos.
Tasación del inmueble
El banco necesita saber cuánto vale realmente la vivienda antes de conceder el préstamo. Para eso encarga una tasación a una sociedad homologada por el Banco de España.
El coste habitual ronda entre 300 y 600 euros para una vivienda de tamaño estándar. Varía según la superficie, la complejidad del inmueble y la sociedad tasadora elegida.
Lo que mucha gente no sabe: la tasación es del comprador, no del banco. Si el banco te rechaza la hipoteca o decides cambiar de entidad, la tasación sigue siendo tuya. Tiene validez de 6 meses desde la fecha de emisión y puedes presentarla en cualquier otra entidad dentro de ese plazo sin pagar de nuevo.
Comisión de apertura
No todos los bancos la cobran. ING, Openbank y algunas hipotecas de Bankinter y Sabadell la tienen en cero. BBVA, Santander o CaixaBank la aplican según perfil del cliente, aunque la competencia creciente la ha reducido notablemente en los últimos años.
Cuando existe, va del 0,5% al 1,5% del capital prestado. Para una hipoteca de 160.000 euros, eso son entre 800 y 2.400 euros, que se pagan en el momento de la firma. Es uno de los puntos que puedes intentar negociar antes de comprometerte con una entidad.
Si tienes dudas sobre si te conviene más una hipoteca fija o variable una vez que sepas cuánto puedes pedir, la guía sobre hipoteca fija o variable: cuál elegir en 2026 te ayuda a decidir según tu perfil. Y si quieres saber cómo evoluciona el euríbor y qué impacto tiene en la cuota mensual, puedes leer la explicación sobre qué es el euríbor y cómo afecta a tu hipoteca.
La agencia inmobiliaria: quién paga su comisión
Este punto genera conflictos porque la práctica no siempre es transparente.
En España, lo habitual es que los honorarios de la inmobiliaria los paga quien la contrató, y eso normalmente es el vendedor. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha ido consolidando esta interpretación en múltiples sentencias, apoyada en el artículo 1455 del Código Civil. Si el vendedor encargó a la agencia que gestionara la venta, el coste es suyo.
Aquí hay un truco que conviene conocer: algunas agencias entregan al comprador documentos para firmar al inicio de las visitas bajo el pretexto de "reserva de información" o "acuerdo de confidencialidad". Si ese documento incluye cláusulas sobre honorarios, estás asumiendo un compromiso que no tenías. Antes de firmar nada en una agencia como comprador, léelo entero.
Las comisiones de agencia oscilan entre el 3% y el 5% del precio de venta. Para una vivienda de 200.000 euros, estamos hablando de entre 6.000 y 10.000 euros que, como comprador, no tienes por qué pagar salvo que hayas firmado un encargo expresamente.
Gastos que llegan después de la firma
La firma en notaría no es el último gasto. Hay conceptos que aparecen en los días y semanas siguientes y que conviene haber previsto.
IBI del año en curso. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles lo paga el propietario del 1 de enero. Si compras en mayo, lo habitual es acordar con el vendedor un prorrateo de los meses que quedan. No es una obligación legal estricta, pero sí la práctica habitual y así suelen recogerlo los contratos de arras.
Seguro de hogar. Los bancos lo exigen como condición de la hipoteca. La buena noticia: no tiene que ser el seguro de tu banco. Puedes contratar en cualquier aseguradora, siempre que cubra como mínimo el continente por el valor de reconstrucción. El coste medio ronda entre 200 y 450 euros anuales según el inmueble y la cobertura contratada.
Seguro de vida vinculado. No es legalmente obligatorio, pero muchas entidades lo condicionan a bonificaciones en el tipo de interés. BBVA, Santander, CaixaBank o Bankinter suelen ofrecerte entre 0,10 y 0,25 puntos de descuento si contratas su seguro de vida. Antes de aceptar, compara: calcula si el ahorro en intereses durante todos los años del préstamo compensa el sobrecoste del seguro. A veces sí, a veces no.
Deudas de comunidad pendientes. El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el comprador responde solidariamente de las cuotas comunitarias impagadas del año en curso y del año natural anterior. Exige siempre un certificado de deuda cero emitido por el secretario de la comunidad antes de firmar la escritura. Es tu derecho y es gratuito.
Alta de suministros. Agua, luz y gas tienen tarifas de cambio de titular de entre 20 y 100 euros por contrato. No es un importe grande, pero si has ajustado los cálculos al céntimo, es mejor no olvidarlos.
Ejemplo real: tres escenarios para un piso de 200.000 euros
Tomemos el caso más habitual: vivienda de segunda mano, 200.000 euros, hipoteca del 80% (160.000 euros prestados). Comparamos tres situaciones.
Escenario 1: Madrid, tipo general (ITP 6%)
| Concepto | Coste estimado |
|---|---|
| ITP (6% sobre 200.000€) | 12.000€ |
| Notaría compraventa | 850€ |
| Registro propiedad | 500€ |
| Gestoría | 300€ |
| Tasación | 400€ |
| Comisión apertura (0,5%) | 800€ |
| Total aproximado | 14.850€ |
Eso es el 7,4% sobre el precio de compra.
Escenario 2: Cataluña, tipo general (ITP 10%)
| Concepto | Coste estimado |
|---|---|
| ITP (10% sobre 200.000€) | 20.000€ |
| Notaría compraventa | 850€ |
| Registro propiedad | 500€ |
| Gestoría | 300€ |
| Tasación | 400€ |
| Comisión apertura (0,5%) | 800€ |
| Total aproximado | 22.850€ |
Eso es el 11,4% sobre el precio de compra.
Escenario 3: Madrid, menor de 35 años (ITP reducido al 4%)
| Concepto | Coste estimado |
|---|---|
| ITP reducido (4%) | 8.000€ |
| Notaría compraventa | 850€ |
| Registro propiedad | 500€ |
| Gestoría | 300€ |
| Tasación | 400€ |
| Comisión apertura (0,5%) | 800€ |
| Total aproximado | 10.850€ |
Eso es el 5,4% sobre el precio de compra.
La diferencia entre comprar como joven en Madrid o como adulto en Cataluña es de más de 12.000 euros solo en gastos. Para muchas familias, eso son meses de ahorro. Por eso, si tienes algo de flexibilidad geográfica, revisar el ITP de las comunidades limítrofes antes de tomar una decisión puede ser muy rentable.
Si ya tienes claro lo que puedes pagar mensualmente y quieres ver qué hipoteca se ajusta mejor a tu situación, en el comparador de créditos puedes calcular las condiciones de distintas entidades.
Cuánto tiempo tienes para pagar el ITP
El plazo para presentar y pagar el ITP es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura en notaría. No son días naturales, son hábiles. Y el plazo es estricto: si lo incumples, empiezan los recargos automáticos.
Con hasta 3 meses de retraso: recargo del 5% sin intereses. Entre 3 y 6 meses: recargo del 10% sin intereses. Entre 6 meses y 1 año: recargo del 15% sin intereses. Más de 1 año: recargo del 20% más intereses de demora al tipo legal.
En la práctica, si contratas gestoría para la compraventa, ella se encarga de presentar el impuesto dentro de plazo. Si haces el trámite tú directamente, anota bien la fecha de la firma y cuenta los días hábiles.
¿Puedes deducirte algo en la declaración de la renta?
La respuesta honesta: poco, salvo excepciones muy concretas.
La deducción estatal por adquisición de vivienda habitual desapareció para las compras realizadas desde el 1 de enero de 2013 (Ley 16/2012). Si compraste antes de esa fecha con hipoteca vigente, puedes seguir aplicando la deducción transitoria del 15% con un límite de base de 9.040 euros anuales.
Para quienes compraron desde 2013: no hay deducción estatal. Pero algunas comunidades autónomas mantienen deducciones propias. Canarias tiene una deducción del 3% para primera vivienda habitual (con límites de base imponible). Infórmate con la AEAT o un asesor fiscal para saber si tu comunidad tiene algo aplicable a tu caso.
Lo que sí puede deducirse en casos específicos: si eres autónomo y destinas parte de la vivienda a actividad económica, puedes deducir proporcionalmente los gastos de adquisición en tu declaración. Pero requiere un criterio claro de imputación y es un terreno donde los errores son frecuentes.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero propio necesito para comprar una casa con hipoteca?
Los bancos financian como máximo el 80% del valor de tasación o del precio escriturado (el menor de los dos). Necesitas tener ahorrado como mínimo el 20% del precio más los gastos de compra, entre el 8% y el 12% según la comunidad. Para una vivienda de 200.000 euros en Madrid, calcula unos 54.000-58.000 euros de ahorros propios antes de empezar el proceso.
¿Quién paga los gastos de notaría en una compraventa?
Los gastos de la escritura de compraventa los paga el comprador. Los gastos de la escritura hipotecaria, incluyendo notaría, registro, AJD e impuesto, los paga el banco desde la Ley 5/2019. Son dos escrituras distintas con aranceles separados. Solo una de ellas corre de tu cuenta.
¿Cómo se calcula el ITP si el valor catastral supera el precio de compra?
Desde 2022, la base imponible del ITP es el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia catastral fijado por la Dirección General del Catastro (AEAT). Si el catastro valora la vivienda en 220.000 euros y la compras por 190.000 euros, pagas ITP sobre 220.000 euros. Puedes consultar el valor de referencia catastral en la Sede Electrónica del Catastro antes de hacer ninguna oferta.
¿Puedo usar la tasación de un banco en otro banco si no me conceden la hipoteca?
Sí. La tasación pertenece al comprador, no al banco. Tiene validez de 6 meses desde la fecha de emisión y puedes presentarla en cualquier otra entidad sin coste adicional. Si el banco te rechaza la hipoteca o decides cambiarlo, guarda el informe original y preséntalo donde quieras dentro de ese plazo.
¿Los tipos reducidos de ITP se aplican automáticamente o hay que pedirlos?
No son automáticos. Hay que solicitarlos al presentar la autoliquidación en la consejería de Hacienda de tu comunidad autónoma, aportando la documentación que acredita el beneficio: DNI, certificado de familia numerosa, resolución de discapacidad u otros. Si no los solicitas expresamente, pagas el tipo general sin posibilidad de reclamación posterior.
¿Qué pasa con las deudas de comunidad cuando compro un piso?
El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el comprador responde solidariamente de las cuotas comunitarias impagadas del año en curso y del año natural anterior. Para evitar sorpresas, exige al vendedor un certificado de deuda cero emitido por el secretario de la comunidad antes de firmar la escritura. Este certificado es gratuito y el vendedor está obligado a aportarlo si lo solicitas.
Conclusión
Comprar una casa en España tiene un coste real bastante más alto que el precio pactado con el vendedor. La mayor parte de ese sobrecoste es el impuesto de transmisión, que depende de dónde compres, de tu edad y de si hay bonificaciones aplicables en tu comunidad autónoma.
El resto de gastos (notaría, registro, gestoría, tasación) están regulados y apenas varían. Son predecibles y relativamente pequeños comparados con el ITP. Lo que más dinero puede ahorrarte es revisar los tipos reducidos a los que tienes derecho antes de firmar.
Si estás buscando financiación, en el comparador de préstamos y créditos puedes ver las condiciones actuales de distintas entidades, comparar la TAE real de cada hipoteca y calcular cuánto te costaría el préstamo según el plazo y el importe. Comparar antes de comprometerte puede suponer un ahorro significativo en comisiones y tipo de interés.
Y si antes de comprar tienes deudas previas que pueden complicarte la aprobación de una hipoteca, el simulador de deudas te ayuda a ver qué opciones tienes para mejorar tu perfil financiero antes de acudir al banco.